ครบทุกเรื่องภาษีที่ต้องรู้.. สำหรับคนมีบ้าน!

โพสต์เมื่อ: 27 มิ.ย. 2016 - ป้ายกำกับ: , ,


สวัสดีคร้าบบ กลับมาพบกันกับพรี่หนอมคนเดิม เพิ่มเติมบทความประจำสัปดาห์ใน “บล็อกภาษีข้างถนน” กันอีกครั้งครับ กับบทความชื่อน่ารักน่าลุ้นในวันนี้ “ครบทุกเรื่องภาษีที่ต้องรู้.. สำหรับคนมีบ้าน” ซึ่งที่มาของบทความในวันนี้ มาจากคำถามที่มีมากมายที่เพื่อนๆพี่ๆน้องๆได้ถามมาทางเพจ TAXBugnoms เกี่ยวกับเรื่อง “ภาษี” ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ-อยู่-ขายบ้าน เลยทำให้ผมเกิดความคิดขึ้นมาว่า ถ้าถามกันเยอะขนาดนี้ ขอลองตั้งใจรวบรวมเรื่องราวภาษีที่เกี่ยวข้องกับบ้าน มาให้อ่านกันยาวๆในบทความเดียวกันเลยดีกว่าครับ อ้อ.. ถ้าหากใครอ่านแล้วถูกใจ หรือเห็นว่าเป็นประโยชน์ ก็อย่าลืมแชร์หรือส่งต่อไปให้กับเพื่อนๆด้วยนะคร้าบ

มาตรการรัฐมักให้สิทธิคนอยากมีบ้าน

คนน่ารักมักใจร้ายฉันใด รัฐก็อยากให้เรามีบ้านฉันนั้น (ไม่เกี่ยว!) ถ้าเราลองสังเกตดูดีๆ จะเห็นว่ามาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นสิ่งที่อยู่คู่กันมาช้านานกับประเทศไทย ตั้งแต่นโยบายลดหย่อนภาษีต่างๆ สำหรับการมีบ้านหลังแรก (ในปี 2554-2555 และกลับมาในอีกครั้งปี 2558-2559) ดอกเบี้ยเงินกู้ยืม การลดค่าธรรมเนียมโอนต่างๆ บ้านเอื้ออาทร บ้านประชารัฐ หรือแม้แต่นโยบายภาษีที่ดินที่กำลังมาก็ยังมาเกี่ยวข้องกับบ้านอยู่ดีครับ และทั้งหมดนั้น มันคือเหตุผลสำคัญที่เราทุกคนควรจะรู้เรื่องภาษีที่เกี่ยวข้องกับบ้าน เพื่อให้เตรียมใจและเตรียมการให้พร้อมที่จะวางแผนได้อย่างถูกต้องกันครับ

โอเคครับ.. เข้าเรื่องได้สักที (- -“) ผมขออนุญาตแบ่งแยกส่วนของภาษีที่เกี่ยวข้องกับบ้านออกเป็น 3 + 1 ส่วนตามการใช้งานครับ นั่นคือ ซื้อ – อยู่ – ขาย และการขอคืนกรณีบ้านใหม่ เอาล่ะ!! ได้เวลาสักที… เรามาเริ่มกันเลยดีกว่าครับผม

ส่วนที่ 1 : ภาษีที่เกิดขึ้นตอนซื้อบ้าน

เริ่มแรกสำหรับคนที่อยากมีบ้านนั้น ถ้าให้ตอบตรงๆก็คือไม่มีภาระภาษีครับ (อ้าววววววว) แต่โดยปกติแล้วมักจะถูกผลักภาระจาก “ผู้ขาย” ให้ช่วยกันจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมคนละ “ครึ่งหนึ่ง” หรือไม่ก็ “เต็มจำนวน” กันไปเลย (โหดมว้ากก) ดังนั้นในส่วนของการซื้อบ้านนั้น ถ้าหากเราอยากวางแผนภาษีในการซื้อบ้านให้ถูกที่สุด นั่นคือใช้วิธี เจรจาต่อรองให้เราต้องช่วยจ่ายน้อยที่สุดนั่นเองครับ

โดยปกติแล้วภาษีที่เกิดขึ้นเมื่อตอนซื้อที่ผู้ขายจะผลักภาระให้กับเราจะประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (จ่ายที่กรมที่ดินเมื่อโอน) ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์ (อย่างใดอย่างหนึ่ง) ซึ่งสำหรับวิธีการคำนวณภาษีแต่ละประเภทนั้น ผมขอยกยอดไปพูดในตอนที่ขายบ้านนะครับ อย่าเพิ่งใจร้อน ติดตามอ่านไปก่อนนะคร้าบ

สรุป#1
อยากลดภาษีตอนซื้อบ้าน
จงเจรจาต่อรองผลักภาษีคืนคนขายไปให้ได้

ส่วนที่ 2 : ภาษีที่เกิดขึ้นตอนเป็นเจ้าของบ้าน (ครอบครอง)

หลังจากที่ซื้อบ้านเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ต่อมาคือการอยู่บ้านครับ ซึ่งมันจะมีทางเลือกให้เรา 2 แบบครับ แบบแรกคือ อยู่เอง แบบที่สองคือ สร้างรายได้ ผมขอเริ่มภาษีสำหรับบ้านที่อยู่เองก่อนนะครับ

ในกรณีแรก คือ  “บ้านอยู่เอง” สิ่งที่ควรจะพิจารณาไว้ได้แก่ สิทธิประโยชน์ทางภาษี 2 อย่างนั่นคือ มูลค่าบ้าน หรือ ดอกเบี้ยเงินกู้ยืม ที่เกิดขึ้นมาใช้สำหรับการลดหย่อนภาษี โดยแยกเป็น 2 กรณีดังนี้ครับ



1. กรณีซื้อและโอนภายในปี 2559 ลำดับแรก คือ สิทธิลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก โดยเงื่อนไขสรุปสำหรับกรณีนี้คือ นำ 20% ของมูลค่าบ้านที่ไม่เกิน 3 ล้านมาใช้เป็นค่าลดหย่อนภาษีติดต่อกันเป็นระยะเวลา 5 ปี หากใครสนใจสามารถอ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่ สรุปจบ! ครบทุกเงื่อนไขลดหย่อนภาษี “บ้านหลังแรก” อ่านครั้งเดียว.. รู้เรื่อง!!

2. ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมจากการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย อีกหนึ่งเรื่องสำหรับคนที่ทำการกู้เพื่อซื้อบ้าน สามารถนำมาใช้ลดหย่อนภาษีตามที่จ่ายจริงได้สูงสุด 100,000 บาท โดยเงื่อนไขนั้นมีดังนี้ครับ

1) ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมจำนวนเงินสูงสุด 100,000 บาทนั้น ไม่จำกัดจำนวนบ้าน

2) หากเป็นการกู้ร่วม ดอกเบี้ยจำนวนนี้ต้องเฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้ร่วมในจำนวนสูงสุดคือ 100,000 บาท ไม่สามารถโอนให้แก่กันได้ เว้นแต่ สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสตามกฎหมาย สามารถโอนสิทธิประโยชน์ให้กันได้ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่มีเงินได้ครับ (อ้างอิง : ข้อ 8 ของประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ ฉบับที่ 86 และ ฉบับที่ 88)

ยกตัวอย่างเช่น นายเก่าและนายป่าน กู้ซื้อบ้านร่วมกันโดยเสียดอกเบี้ยจำนวน 120,000 บาทต่อปี นายเก่ากับนายป่านจะมีสิทธิใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้คนละ 50,000 บาท (120,000 บาทนั้น เอามาใช้สูงสุดได้ไม่เกิน 100,000 บาท แล้วหารตามจำนวนผู้กู้ร่วม) ถึงแม้นายเก่าหรือนายป่านไม่มีเงินได้ ก็ไม่สามารถโอนสิทธิประโยชน์ส่วนนี้ให้แก่กันได้ และถ้าหากนายเก่าไปซื้อบ้านอีก 1 หลังโดยจ่ายดอกเบี้ยปีละ 30,000 บาท นายเก่ายังสามารถนำดอกเบี้ยบ้านหลังที่สองมาใช้สิทธิได้ เพราะรวมกันแล้วสิทธิ์สูงสุดของนายเก่ายังไม่เกิน 100,000 บาท (50,000 + 30,000 = 80,000 บาท)

แต่ถ้าหากเป็นนายเก่าและนางก่อย คู่สามีที่แต่งงานกันจดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมายโดยนางก่อยไม่มีรายได้ และทั้งคู่กู้ซื้อบ้านร่วมกันเหมือนกรณีแรก นางก่อยจะสามารถโอนส่วนของตัวเองให้นายเก่าลดหย่อนได้สูงสุด 100,000 บาท และในกรณีนี้จะกลายเป็นว่าบ้านหลังที่สองของนายเก่าก็ไม่สามารถเอาร่วมใช้สิทธิได้แล้ว เนื่องจากได้ใช้สิทธิไปแล้วสูงสุด 100,000 บาทเต็มจำนวนครับ

อธิบายเพิ่มเติม : ถ้ามีคนร่วมกู้กับเราด้วย สิทธิประโยชน์ที่ได้รับจะเฉลี่ยตามจำนวนคนที่ร่วมกู้ เช่น จ่ายดอกเบี้ยบ้านไปจริง 100,000 บาท และมีคนกู้ร่วมกัน 2 คน แต่ละคนจะมีสิทธิหักลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านได้คนละ 50,000 บาท (ดอกเบี้ยบ้าน 100,000 ÷ 2 คน) แต่การมีคนร่วมกู้กับเราด้วย ไม่ว่าจะจ่ายดอกเบี้ยจริงเท่าใด สิทธิประโยชน์ที่ได้รับเมื่อรวมกันแล้วจะต้องไม่เกิน 100,000 บาท อยู่ดีครับ เช่น จ่ายดอกเบี้ยบ้านไปจริง 120,000 บาทและมีคนกู้ร่วมกัน 2 คน สิทธิ์หักลดหย่อนจะถูกจำกัดไว้ไม่เกิน 100,000 บาท ดังนั้น แต่ละคนจึงมีสิทธิหักลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านได้เพียงคนละ 50,000 บาทเท่านั้นครับ (ดอกเบี้ยบ้าน 100,000 บาท ÷ 2 คน)

หมายเหตุ : คำว่านำมาลดหย่อนภาษีที่ว่านี้ หมายถึงนำมาเป็นค่าลดหย่อน ซึ่งใช้ในการคำนวณภาษีตามวิธีการคำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิ นั่นคือ (เงินได้ – ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อน) x อัตราภาษี ซึ่งหากใครยังไม่เข้าใจในการคำนวณภาษี ผมแนะนำให้ดูคลิปรายการภาษีสายแข็งด้านล่างนี้ และอ่านบทความ 3 ตอนใน [ซีรีย์] “ภาษีง๊ายง่าย” ก่อนนะครับ



 

 

กรณีต่อมาสำหรับ “สร้างรายได้” นั้นทำให้เราอาจจะต้องเสียภาษีเพิ่มเติมอยู่ 2 ตัว คือ ภาษีโรงเรือนในอัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่าทั้งปี โดยคาดว่าภาษีโรงเรือนนั้นกำลังจะเปลี่ยนเป็นภาษีที่ดินในเร็วๆนี้ หากใครสนใจเรื่องนี้เพิ่มเติมสามารถอ่านบทความ : หรือดูคลิปเรื่องภาษีที่ดินได้ที่ด้านล่างนี้ครับ

 

 

นอกจากนั้นการมีรายได้ที่ว่านี้ เรายังมีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากรายได้ค่าเช่าอีกด้วย (แนะนำให้อ่านบทความ: ลงทุนแบบนี้… เสียภาษียังไง : ตอนที่ 2 (บ้านเช่า) ) ซึ่งเรื่องนี้ผมได้พูดย้ำหลายครั้งในแฟนเพจ TAXBugnoms รวมถึงที่ได้ไปบรรยายเรื่องภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหลายๆแห่งครับว่า โดยปกติแล้วรายได้ในส่วนนี้มักจะไม่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ (กรณีบุคคลจ่ายค่าเช่าให้กับบุคคลธรรมดา) และแปลว่าสรรพากรอาจจะไม่สามารถทราบได้ และเมื่อเป็นแบบนี้เราจะมีทางเลือก 2 ทาง คือ 1. เสียภาษีให้ถูกต้อง หรือ 2. หนีภาษีให้สุดใจ ซึ่งตรงนี้ผมไม่ขอแนะนำว่าควรทำอย่างไร แต่อยากให้ลองพิจารณาความคิดของตัวเองดูละกันครับว่าเราควรจะทำอะไรดีกว่ากันครับ

“สิ่งที่ถูกต้องคือถูกต้อง แม้ไม่มีใครทำสิ่งนั้น
สิ่งที่ผิดคือผิด แม้ทุกคนทำสิ่งนั้น”
ศ.สังเวียน อินทรวิชัย

และอีกปัญหาหนึ่งที่มีคนถามมากันมากไม่แพ้กันก็คือ กรณีที่เราซื้อบ้านมาเพื่อปล่อยเช่านั้น สามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้ยืมมาหักเป็นค่าลดหย่อนได้หรือไม่ ตรงนี้ผมขอให้ข้อสังเกตไว้ครับว่า แนวทางที่ชัดเจนข้อที่ระบุไว้คือ เราต้องอยู่อาศัยในบ้านหลังนี้ โดยเขียนไว้เป็นภาษากฎหมายครับว่า “ต้องใช้อาคารหรือห้องชุดในอาคารชุดตาม (3) เป็นที่อยู่อาศัยในปีที่ขอหักลดหย่อน แต่ไม่รวมถึงกรณีลูกจ้างซึ่งถูกนายจ้างสั่งให้ไปปฏิบัติงานของนายจ้าง ณ ต่างถิ่นเป็นประจำหรือกรณีอาคารหรือห้องชุดดังกล่าวเกิดอัคคีภัย ภัยธรรมชาติ หรือภัยอันเกิดจากเหตุอื่น ทั้งนี้ เฉพาะที่มิใช่ความผิดของผู้มีเงินได้ จนไม่อาจใช้อาคารชุดหรือห้องชุดนั้นอยู่อาศัยได้” (อ้างอิง : ข้อ 4 ของประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ ฉบับที่ 86 และ ฉบับที่ 88)

ซึ่งหากตีความตามตัวบทกฎหมายแล้วก็จะพบว่ามันไม่เข้าข่ายสำหรับกรณีมีรายได้ ซึ่งในทางปฎิบัติบางคนก็เลือกที่จะใช้ลดหย่อนภาษี เพราะว่าพี่สรรพากรเองก็ไม่รู้ครับว่าเราอยู่จริงหรือเปล่า #เวรกรรม ดังนั้นตรงนี้ถ้าเลือกจะนำมาใช้ลดหย่อนจริงๆ ได้โปรดรู้ไว้ครับว่าอาจจะเกิดความเสี่ยงในกรณีที่พี่ๆสรรพากรตรวจสอบเจอครับ

สรุป#2 :
ตรวจสอบเงื่อนไขบ้านหลังแรก การกู้ยืมเงิน และวัตถุประสงค์ของบ้านที่ซื้อมาว่าตรงตามข้อไหน ใช้สิทธิประโยชน์ให้ครบถ้วนและเสียภาษีให้ถูกต้องเพื่อป้องกันความวุ่นวายที่จะตามมา

หมายเหตุ : ผมอยากจะแนะนำเป็นพิเศษสำหรับเรื่องการลดหย่อนภาษีบ้านและการวางแผนซื้อบ้าน นั่นคือ เรื่องของการวางแผนกระแสเงินสดสำหรับใช้จ่ายให้คุ้มค่ามากกว่าเรื่องของภาษี (อ่านบทความ : วางถุงกาวในมือลงก่อนสักนิด ก่อนคิดจะซื้อบ้านเพื่อลดหย่อนภาษี)

ส่วนที่ 3 : ภาษีที่เกิดขึ้นตอนขายบ้าน

สำหรับส่วนสุดท้าย นั่นคือ ช่วงที่เราทำการขายบ้านนั่นเองครับ โดยส่วนนี้ ผมถือว่าเป็น ส่วนที่สำคัญที่สุด ที่เราจะวางแผนประหยัดภาษีได้อย่างถูก โดยหลักการวางแผนภาษีที่ถูกต้องที่ผม TAXBugnoms อยากให้เป็นแนวทางไว้มีอยู่ 2 ขั้นตอนครับ นั่นคือ

1. การวางแผนเพื่อไม่ให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับกรณีนี้คือทำให้บ้านของเรานั้นไม่เข้าข่ายเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าหรือหากำไร โดยใช้วิธีการง่ายๆสำหรับกรณีที่เป็นบ้านหรือคอนโด นั่นคือ การใส่ชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี (ตอนไหนก็ได้ แต่ต้องอยู่ติดต่อกันเกิน 1 ปี) หรือ ครอบครองกรรมสิทธิ์เกินกว่า 5 ปี  (อ้างอิง : มาตรา 4(6)(ค) พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ทางค้าหรือหากำไร ฉบับที่ 342)

ซึ่งผลของกรณีนี้นอกจากจะไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะส่งผลให้เราไม่ต้องนำรายได้ในส่วนนี้มารวมคำนวณภาษีตอนปลายปีได้อีกด้วย (จะถือว่าเป็น Final TAX โดยอัตโนมัติ) ซึ่งถ้าหากเราไม่ทำตามวิธีการนี้ กลายเป็นว่าเราเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า) และสิ่งที่ตามมาหลังจากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น เราต้องนำรายได้ในส่วนนี้มารวมคำนวณภาษีตอนปลายปีด้วยครับ (อ้างอิง : มาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฏากร)

2. วางแผนคำนวณภาษีล่วงหน้าให้ถูกต้อง : การไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะและไม่ต้องนำมารวมคำนวณภาษีตามข้อ 1 นั้นยังคงส่งผลให้เราต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายอยู่ดีเมื่อวันที่โอนกรรมสิทธิ ณ กรมที่ดิน โดยจะเสียด้วยการถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ และเราสามารถเลือกเอามารวมคำนวณตอนปลายปีก็ได้ (หรือจะเลือก Final TAX ตามที่กล่าวไว้ตามข้อ 1 ก็ได้เช่นเดียวกัน)

โดยปกติแล้ว เราจะไม่ค่อยรวมคำนวณในกรณีที่ผู้ขายมีรายได้อื่นๆอยู่ด้วย เพราะว่าจะเสียภาษีเพิ่มขึ้นครับ และวิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับกรณีนี้จะแตกต่างจากวิธีการได้มาของสินทรัพย์ว่าเป็นกรณีใด ระหว่าง การได้มาโดยมรดกหรือเสน่หา กับ การได้มาโดยวิธีอื่น ซึ่งการคำนวณจะแตกต่างกันตามตารางนี้ครับ

001-2

อัตราค่าใช้จ่ายกรณีการหักค่าใช้จ่ายอสังหาริมทรัพย์โดยการได้มาโดยวิธีอื่น

002-2

 

โดยหลักการคำนวณของทั้งสองวิธีจะเหมือนกัน คือ วิธีการคำนวณเงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย แล้วนำมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง หลังจากนั้นคำนวณตามอัตราภาษี แล้วค่อยคูณจำนวนปีที่ถือครองกลับไปอีกครั้งหนึ่ง จะได้จำนวนภาษีที่ต้องเสีย #พูดแล้วงงกว่าเก่า #เรามาดูตัวอย่างกันดีกว่าครับ

ยกตัวอย่าง นายสดุดี ได้รับมรดกเป็นที่ดินเมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2553 และได้สร้างบ้านบนที่ดินเมื่อวันที่ 15 ธันวาคม 2554 เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2558 นายสดุดีตัดสินใจขายบ้านพร้อมที่ดินในราคา 12,000,000 บาท (ราคาบ้าน 4 ล้านบาท ราคาที่ดิน 8 ล้านบาท) โดยมีราคาประเมินดังนี้

• ราคาประเมินที่ดิน 6,000,000 บาท
• ราคาประเมินบ้าน 2,000,000 บาท

จากกรณีดังกล่าว… นายสดุดีจะต้องคำนวณภาษีดังนี้ครับ

002-3

รวมภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด คือ 245,000 บาท

หมายเหตุ :
1) สำหรับวิธีการคำนวณและอัตราภาษีต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถลองใช้เครื่องมือช่วยในการคำนวณได้ที่ เวปไซด์กรมสรรพากรครับ ที่ http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/ (ผมลองทำกรณีขายบ้านให้เป็นตัวอย่างนะครับ)

CAL-2

เมื่อกดคำนวณจะได้ค่าออกมาแล้วสามารถพิมพ์ออกมาแบบนี้ได้เลยครับ

CAL0-1

2) บางกรณี ผู้มีเงินได้อาจเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมกับภาษีปลายปี หากภาษีที่คำนวณได้มากกว่าร้อยละ 20 ของราคาขาย ก็ให้เสียเพียงร้อยละ 20 ของราคาขายนั้นครับ

เพิ่มเติม : อย่าลืม!! กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น เรายังมีหน้าเสียอากรแสตมป์อยู่นะครับโดยเสียในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่ว่าอย่างไหนจะมากกว่าครับ

สรุป#3 :
เอาชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านให้ครบ 1 ปี
เพื่อจะได้เสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย ณ กรมที่ดินและไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ส่วนที่ 4 : อย่าลืม!! ขอคืนภาษีบ้านหลังเก่า

สำหรับข้อสุดท้ายนี้ ผมเชื่อว่าเป็นการวางแผนภาษีอีกวิธีหนึ่งที่ใครหลายคนยังไม่ทราบครับ นั่นคือ ในกรณีที่เราขายบ้านหลังเก่า แล้วไปซื้อบ้านหลังใหม่ เราสามารถขอคืน “ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ถูกหัก ณ ที่จ่าย“ ไว้ ณ สำนักงานที่ดินได้ครับ นั่นหมายความว่า ภาษีทั้งหมดที่เราเสียไปจากการคำนวณข้างต้นนี้ สามารถขอคืนได้ทั้งหมด!

ซึ่งมีเงื่อนไขที่สำคัญคือ เราต้องมีการซื้อบ้านหลังใหม่ และเงื่อนไขคือเราต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังเก่าไม่น้อยกว่า 1 ปี (ซึ่งเงื่อนไขตรงนี้จะตรงกันกับเงื่อนไขของภาษีธุรกิจเฉพาะนั่นเองครับ) หรือจะมีชื่อในบ้านหลังเก่าและบ้านหลังใหม่รวมกันเกิน 1 ปีก่อนที่จะขายบ้านก็สามารถใช้สิทธินี้ได้เหมือนกันครับ 

โดยการขอคืนภาษีเงินได้ในกรณีนี้ เรามีหน้าที่ต้องยื่นคำร้องขอภาษีเงินที่ หัก ณ ที่จ่ายด้วยแบบฟอร์ม ค.10 ที่สำนักงานสรรพากรพื้นที่ หรือสำนักงานสรรพากรสาขา โดยใช้หลักฐานต่างๆ คือ

• ต้นฉบับใบเสร็จรับเงินค่าภาเงินได้ ฉบับที่กรมที่ดินออกให้ สำหรับการขายบ้านหลังเดิม
• สำเนาคู่ฉบับสัญญาซื้อบ้านบ้านหลังเดิม
• สำเนาคู่ฉบับสัญญาซื้อขายบ้านหลังใหม่
• สำเนาทะเบียนบ้าน(หลังใหม่)ของผู้มีเงินได้ กรณีที่ชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังเดิมน้อยกว่า 1 ปี

หากใครสนใจสามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ตามกฎหมายที่ ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125) ครับ แนะนำให้อ่านรายละเอียดให้ชัดเจนก่อนนะครับผม

สรุป

ทั้งหมดนี้คือสิ่งที่ผมรวบรวมจากประสบการณ์ในการพูดคุยกับเพื่อนๆพี่ๆน้องๆที่มีคำถามส่งมาในเพจ TAXBugnoms ครับ และถ้าหากใครต้องการรายละเอียดเพิ่มเติม สามารถรอติดตามชมคลิปวีดีโอสอนการคำนวณเรื่องนี้ได้ที่ TAXBugnoms Channel ครับ (ตอนนี้อยู่ในระหว่างจัดทำคลิปครับ ยังไงฝากกดปุ่มดิดตาม Subscribed ไว้ล่วงหน้านะครับ)

สิ่งที่ผมอยากฝากไว้สำหรับบทความนี้ คือ การคำนวณภาษีและการวางแผนภาษีเรื่องบ้านนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย และมันก็ไม่ใช่เรื่องยาก แต่ผมเชื่อว่าเรื่องนี้มันเป็นสิ่งที่จำเป็นที่เราต้องพยายามเรียนรู้และจัดการมันให้ถูกต้อง เพื่อประโยชน์ของเรา (เงินในกระเป๋า) และเพื่อลดปัญหา (ที่อาจจะเกิดขึ้นกับพี่ๆสรรพากร) ในอนาคตครับ

สุดท้ายนี้ผมหวังว่าสิ่งที่ผมเขียนมาทั้งหมดนี้จะเป็นประโยชน์ไม่มากก็น้อยนะครับ ยังไงฝากติดตามบทความต่อๆไปในบล็อกภาษีข้างถนน และ Facebook Fanpage  TAXBugnoms ด้วยนะครับ วันนี้ต้องลาไปก่อน สวัสดีคร้าบบ





Send this to friend

.