fbpx

10 เรื่องที่ทุกคนควรรู้เกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

โพสต์เมื่อ: 19 มี.ค. 2019

ป้ายกำกับ: ,


หลังจากที่พระราชบัญญัติที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ประกาศออกมาเมื่อสัปดาห์ก่อน มีแฟนเพจ TAXBugnoms หลายคนสอบถามเข้ามาเกี่ยวกับเรื่องนี้ครับ วันนี้พรี่หนมอมเลยถือโอกาสสรุปประเด็นสำคัญเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่นี้ให้อ่านในบทความนี้ ออกมาเป็น 10 เรื่องที่ควรรู้ รวมถึงวิธีการจัดการและวางแผนภาษีตัวนี้ไปพร้อมๆกันครับ

ถ้าใครอยากอ่านแบบสั้นๆ ง่ายๆ แนะนำให้อ่านที่โพสนี้ในเพจได้เลยครับ

 

 

แต่ถ้าใครอยากอ่านแบบยาวๆ เพลินๆ เรามาเริ่มกันเลยดีกว่าครับ

1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 ซึ่งการมาของกฎหมายฉบับนี้ ส่งผลให้พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ทุกฉบับ) พระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ (ทุกฉบับ) และกฎหมายอื่นๆที่เกี่ยวข้องกับ พรบ. ทั้งสองฉบับถูกยกเลิกทั้งหมด หรือพูดง่ายๆคือ ยกเลิกการเสียภาษีโรงเรือนและบำรุงท้องที่แต่มาเสียภาษีที่ดินแทนนั่นเองครับ

2. ผู้มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ คนที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งหมายความรวมถึง บุคคลธรรมดา และ นิติบุคคล ที่เป็นผู้ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในวันที่ 1 มกราคมของปีนั้นๆ

3. ทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีอยู่ 3 ประเภท ประกอบด้วย ที่ดิน (รวมพื้นที่ที่เป็นภูเขาและน้ำ) สิ่งปลูกสร้าง (อาคาร โรงเรือน ตึก หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่เข้าอยู่อาศัยหรือใช้สอยได้) และ ห้องชุด (คอนโด) ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

4. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ (หน่วยงานราชการเป็นผู้ประเมินให้) ของทรัพย์สินในข้อ 3 คูณด้วยอัตราภาษีที่กำหนดตามประเภทการใช้งาน โดยเขียนออกมาเป็นสมการได้ดังนี้

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง = ราคาประเมินทุนทรัพย์ x อัตราภาษี (แต่ละประเภท)

แต่อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินทุนทรัพย์ของทรัพย์สินบางประเภทจะได้รับสิทธิยกเว้นภาษี ทำให้เสียภาษีน้อยลง ดังนั้นถ้าหากจะคำนวณภาษีจริงๆ เราต้องใช้สมการตามนี้แทนครับ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง =  [ราคาประเมินทุนทรัพย์ – มูลค่าที่ได้รับยกเว้น (ถ้ามี)] x อัตราภาษี (แต่ละประเภท)

ดังนั้นประเด็นสำคัญที่เราต้องรู้ คือ ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเรามีราคาประเมินเท่าไร ได้รับสิทธิยกเว้นบ้างไหม และ อัตราภาษีที่กำหนดเป็นอย่างไร เพียงเท่านี้ก็จะทำให้เราเข้าใจและจัดการภาษีที่ดินได้ง่ายขึ้นแล้วครับ

5. อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขึ้นอยู่กับ ประเภทการใช้งานของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ โดยกฎหมายฉบับนี้ได้กำหนดอัตราภาษีสูงสุดของแต่ละประเภทไว้ดังนี้ครับ

โดยคำว่า เกษตรกรรม ต้องมีการทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ สัตว์น้ำ หรือกิจการอื่นๆ ซึ่งต้องเป็นไปตามกฎหมายกำหนดไว้ ไม่ใช่แค่ปลูกกล้วยแล้วจบนะครับผม ส่วนคำว่าที่อยู่อาศัยก็เช่นเดียวกัน ต้องดูการประเมินกันอีกทีครับว่าแบบไหนเรียกว่าที่อยู่อาศัย ส่วนกรณีใช้ที่ดินทำหลายๆอย่าง ก็ต้องมีการแบ่งสัดส่วนการใช้งานออกมาคิดภาษีในอัตราแตกต่างกัน ซึ่งตรงนี้ต้องรอดูแนวทางกันต่อไปครับ

6. เนื่องจากภาษีที่ดินเป็นกฎหมายออกใหม่ (อีกแล้ว) จึงมีการยกเว้นและปรับลดจำนวนเงินภาษีให้ชั่วคราว โดยในสามปีแรกของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้เสียภาษีจะมีสิทธิผ่อนผันต่อไปนี้

  • ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่บุคคลธรรมดาใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
  • กรณีที่มีการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสูงกว่าภาษีโรงเรือนหรือบำรุงท้องที่ที่เคยเสียไว้ จะมีการปรับลดให้ โดยให้เสียเท่าเดิมก่อน แล้วเพิ่มภาษีส่วนที่เกินมาในอัตรา 25% ในปีที่หนึ่ง – 50% ในปีที่สอง และ 75% ในปีที่สาม

7. นอกจากนั้น ยังมีการปรับลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้ง 4 ประเภทให้ในสองปีแรก (ปี 2563 และ 2564) ซึ่งเป็นไปตามตารางด้านล่างนี้ครับ

อย่าลืมว่า… สำหรับกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย เวลาคำนวณจะต้องนำมาหักจำนวนเงินที่ยกเว้นก่อน แล้วค่อยคูณอัตราภาษีตามตาราง ยกตัวอย่างเช่น นายบักหนอมมีบ้านใช้เป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่อในทะเบียนบ้าน โดยมีราคาประเมิน 75 ล้านบาท จะต้องนำเอา 75-50 = 25 ล้านบาท แล้วเสียภาษี ในอัตรา 0.03% คือ 7,500 บาท

หรืออีกกรณีหนึ่ง ในกรณีที่นายบักหนอมมีบ้านล้วนๆ แต่ที่ดินเป็นของคนอื่น ที่มีราคาประเมิน 15 ล้านบาท นายบักหนอมก็จะเสียภาษีจากสิ่งปลูกสร้างในส่วนที่เกิน 10 ล้านบาท คิดเป็น 5 ล้านบาท ในอัตรา 0.02% หรือ 1,000 บาท

แต่ถ้านายบักหนอมมีบ้านหลังที่สอง (โดยที่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน) โดยบ้านหลังนี้มีราคาประเมิน 10 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีในอัตรา 0.02% นั่นคือ 2,000 บาท

8. เมื่อดูทั้งข้อ 5 และข้อ 7 ประกอบกัน เวลาคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะคิดตามหลักการแบบนี้

1. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเป็นของใคร?
2. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างใช้งานประเภทไหน?
3. ถ้าเป็นที่อยู่อาศัยของบุคคลธรรมดา มีชื่อเจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้านหรือเปล่า?
4. หาราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ ออกมา แล้วหักด้วยมูลค่าที่ได้รับยกเว้น (ถ้ามี)
5. นำมาคูณตามอัตราที่กฎหมายกำหนดไว้

9. ข่าวดีคือ ถ้าคุณคำนวณภาษีไม่เป็น อ่านแล้วไม่เข้าใจ ก็ไม่ต้องกังวลใจไป เพราะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น กำหนดให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเป็นผู้แจ้งการประเมินภาษีในแต่ละปี และส่งแบบประเมินให้ภายในเดือนกุมภาพันธ์ และคุณมีหน้าที่นำไปชำระภายในเดือนเมษายน เท่านั้นเอง

10. ถ้าหากคุณเป็นคนธรรมดาที่มีบ้านพร้อมที่ดินและใช้เป็นที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท โดยที่คุณมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้น คุณสบายใจได้เลยว่าคุณจะไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างแน่นอน หรือ ถ้าคุณมีแต่บ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของคนอื่นและใช้เป็นที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท โดยคุณมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน คุณก็ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเช่นเดียวกัน

บทสรุปสุดท้าย และวิธีการวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

บทสรุปเรื่องนี้จะเห็นว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด ซึ่งหลักการวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสามารถแบ่งออกเป็น 2 แนวทางได้ดังนี้

1. นำที่ดินมาใช้ประโยชน์แทนที่จะปล่อยรกร้าง เช่น การนำมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย ใช้เพื่อการเกษตร หรืออย่างน้อยควรมีการประกอบพาณิชยกรรม เพื่อให้ได้รับสิทธิประโยชน์ในการเสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่า

2. กรณีมีบ้านหลายหลังที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ควรนำชื่อเข้าไปในทะเบียนบ้านที่มีราคาประเมินสูงที่สุด เพื่อได้รับสิทธิประโยชน์การยกเว้น 50 ล้านบาทแรกในการคำนวณภาษี

เนื่องจากวันที่พรี่หนอมเขียนบทความนี้ (20 มีนาคม 2562) ยังไม่มีกฎหมายที่เกี่ยวข้องออกมาเพิ่มเติมสำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ในอนาคตคงต้องรอต่อไปว่ามีแนวทางเพิ่มเติมอย่างไรต่อไป ซึ่งถ้าหากมีแนวทางใหม่ๆ พรี่หนอมจะมาอัพเดทให้อ่านในบทความนี้อีกทีหนึ่งครับ

ท้ายที่สุดแล้ว เราคงต้องรอดูกันต่อไปว่า
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ จะช่วยให้ความเหลื่อมล้ำที่มีลดลงไปได้แค่ไหน

error: เว็บไซต์ป้องกันการ copy